A inicios de junio, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (Minvivienda) presentó un borrador de decreto a través del cual se reglamentaría el funcionamiento de la hipoteca inversa y la renta vitalicia inmobiliaria en Colombia. Una vez los medios de comunicación dieron a conocer la propuesta, se generaron una serie de debates alrededor de la alternativa, que algunas personas consideraron una oportunidad para los adultos mayores que actualmente son propietarios de una vivienda, pero que no cuentan con ingresos periódicos, mientras que otros estimaron que se trata de un plan para que la banca se quede con los inmuebles. Veamos en detalle a qué hace referencia la hipoteca inversa y cuáles son sus pros y contras. (Ministerio de Vivienda Anuncia la Creación de la Hipoteca Inversa como Mecanismo de Seguro para la Vejez)
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De acuerdo con el borrador del decreto presentado por el Minvivienda, “la hipoteca inversa es una operación financiera a través de la cual se otorga un préstamo o crédito a los propietarios de un bien inmueble, quienes garantizan el cumplimiento de la obligación mediante la constitución de una hipoteca, que solo será exigible hasta el fallecimiento del único constituyente o del último de los constituyentes de la misma”. Este instrumento está diseñado para que los adultos mayores de 65 años puedan hipotecar un bien inmueble hasta su fallecimiento, a cambio de una renta vitalicia durante un periodo de tiempo, pero con la garantía de que podrán disfrutar del inmueble por el resto de su vida.
El aspecto más positivo que se atribuye al mecanismo de hipoteca inversa es la posibilidad de que los adultos mayores dispongan de unos ingresos periódicos que les permitan cubrir sus gastos, lo que es realmente una oportunidad en un país como Colombia, en el que solo el 28% de los adultos mayores tiene una pensión, mientras que 67% cuenta con vivienda propia. Otra ventaja es que el mecanismo de hipoteca inversa permite que esta sea cancelada si se retorna al banco la cantidad desembolsada más los intereses. Por otro lado, al constituir la hipoteca inversa, la propiedad no cambia de dueño, el inmueble sigue siendo propiedad de quien firma la hipoteca y además puede seguir haciendo uso de la vivienda. En el borrador del decreto no es claro si el inmueble se puede arrendar, pero en otros países no hay restricciones al alquiler de las viviendas; de igual forma, en otros países los ingresos por hipotecas inversas están exentos de tributación. (El Diseño Inmobiliario se Adapta a la Tercera Edad)
En el borrador del decreto dado a conocer por el Minvivienda se estipula que las partes concertarán a cargo de quién quedan los gastos de administración, vigilancia, mantenimiento y seguros del inmueble, pero con base en la experiencia en otros países, normalmente estos gastos deben ser asumidos por el propietario del inmueble. Otro elemento que se podría considerar negativo lo constituye el mecanismo que se defina para realizar el avalúo del inmueble, pues, en el caso colombiano, si este se establece con base en el valor catastral, se podría subestimar el valor real del inmueble y por ende las rentas generadas para los propietarios serían bajas. Finalmente, serán los adultos mayores, propietarios de vivienda, quienes definan si realmente les conviene acceder a esta alternativa, una vez las entidades financieras interesadas presenten las condiciones específicas.
